Продажа недостроенной квартиры облагается НДФЛ до 22%: пример
При продаже квартиры ставка НДФЛ 13% и 15%. Но если квартира в новостройке, которая еще не сдана, то ставка будет от 13% до 22%.
Дело в том, что продажа недостроенной квартиры – это продажа права требования по договору долевого участия.
Такой доход отдельно не поименован в перечне налоговых баз по НДФЛ.
А раз так, то это основная налоговая база, к которой применяются ставки НДФЛ 13%, 15%, а также 18%, 20% и 22%.
Такое разъяснение дает Минфин в письме от 07.04.2025 № 03-04-05/33965.
Перечень налоговых баз по НДФЛ и ставок по ним мы разбирали тут.
Пример
Иванов в 2022 году купил две квартиры в новостройках по 2 млн рублей. В 2025 году одна новостройка уже сдана и есть акт приемки-передачи на квартиру № 1, а второй дом еще не достроен.
Обе квартиры Иванов продает в 2025 году по 8 млн рублей. Налоговая база по НДФЛ по каждой квартире: 8 000 000 – 2 000 000 = 6 000 000 руб.
- НДФЛ по квартире № 1 = 2 400 000 х 13% + (6 000 000 – 2 400 000) х 15% = 852 000 руб.
- НДФЛ по квартире № 2 = 2 400 000 х 13% + (5 000 000 – 2 400 000) х 15% + (6 000 000 – 5 000 000) х 18% = 882 000 руб.
| Квартира № 1 (продажа недвижимости) | Квартира № 2 (продажа права требования по ДДУ) | |
| Доход от продажи | 8 000 000 | 8 000 000 |
| Покупная стоимость | 2 000 000 | 2 000 000 |
| Размер налоговой базы | 6 000 000 | 6 000 000 |
| Налоговая база | Продажа имущества – п. 6 ст. 210 НК | Основная – п. 2.1 ст. 210 НК |
| Ставки НДФЛ | П. 1.1 ст. 224 НК:13% – до 2,4 млн;15% – свыше 2,4 млн. | П. 1 ст. 224 НК:13% – до 2,4 млн;15% – с 2,4 до 5 млн;18% – с 5 до 20 млн;20% – с 20 до 50 млн;22% – свыше 50 млн. |
| Сумма НДФЛ | 852 000 | 882 000 |
